Tips & adviezen
Gevolg van wijzigingen in leegwaarderatio per 1-1-2023 voor u
De percentages van de leegwaarderatiotabel voor verhuurde woningen zijn per 1 januari 2023 beduidend hoger dan voorheen. Het gevolg hiervan is dat verhuurders aanzienlijk meer inkomstenbelasting betalen over de woning(en) die ze verhuren. In combinatie met de hogere box 3 belasting volgens de nieuwe berekening vanaf belastingjaar 2023 is het gevolg dat de belastingdruk voor de woningverhuurder in 2023 fors omhoog gaat.
Bron: Belastingdienst
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is het percentage waarmee u de WOZ-waarde van de door u verhuurde woning vermenigvuldigt. De uitkomst hiervan is de waarde van die woning die u vermeldt in box 3 (vermogen uit sparen en beleggen) in uw aangifte inkomstenbelasting en de waarde waarover, indien van toepassing, schenk- of erfbelasting wordt betaald.
Aanpassingen vanaf belastingjaar 2023
Vanaf 2023 zijn deze wijzigingen een feit:
- de percentages van de leegwaarderatio voor verhuurde woningen, zie onderstaande tabel;
- voor tijdelijk verhuurde woningen geldt de leegwaarderatio niet meer;
- de leegwaarderatio is 100% als u een woning verhuurt aan iemand waarmee u bent verbonden. Bijvoorbeeld een familielid.
Voor wie?
De leegwaarderatio geldt voor iedereen die een woning verhuurt of verpacht met een huurcontract voor onbepaalde tijd. Dit gaat om woningen die tot uw box 3 vermogen horen. Dus niet om (een deel van) de eigen woning, kortweg uw hoofdverblijf. Voor tijdelijk verhuurde woningen geldt de leegwaarderatio vanaf belastingjaar 2023 niet meer.
Wat betekent dit voor u?
De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde of verpachte woningen voor box 3. Door de wijziging van de leegwaarderatio betaalt u meer inkomstenbelasting over de woning(en) die u verhuurt.
De leegwaarderatio is ook van belang bij schenkingen of vererving van woningen die worden verhuurd of verpacht.
Overzicht oude en nieuwe leegwaarderatio's
De percentages leegwaarderatio zijn per 1 januari 2023 als volgt aangepast:
| Verhouding huurprijs tot |
jaarlijkse WOZ-waarde |
||
| Meer dan | Minder dan | Oude leegwaarderatio |
Nieuwe leegwaarderatio |
| 0% | 1% | 45% | 73% |
| 1% | 2% | 51% | 79% |
| 2% | 3% | 56% | 84% |
| 3% | 4% | 62% | 90% |
| 4% | 5% | 67% | 95% |
| 5% | 6% | 73% | 100% |
| 6% | 7% | 78% | 100% |
| 7% | - | 85% | 100% |
Let op! De leegwaarderatio is niet van toepassing bij:
- vakantiewoningen;
- niet-woningen, zoals bedrijfspanden.
- vanaf 1 januari 2023: tijdelijk verhuurde woningen!
Bij verhuur aan gelieerde partijen zoals zoon of dochter moet voortaan worden uitgegaan van het hoogste percentage in de tabel: 100% dus.
Fors hogere belastingdruk woningverhuurders vanaf belastingjaar 2023
Voorbeeld 1
Het gezamenlijk vermogen in box 3 van twee fiscaal partners bestaat uit € 100.000 bank- en spaartegoeden en twee woningen met elk een WOZ-waarde 2023 van € 350.000 die deels via een hypothecaire geldlening ad totaal € 400.000 zijn gefinancierd. Het totale vermogen bedraagt dus € 400.000.
De fiscaal partners verhuren de woningen met een huurcontract voor onbepaalde tijd. De kale huur voor elke woning bedraagt in 2023 € 1.500 per maand en € 18.000 op jaarbasis. De verhouding jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde is dus 5,14%.
De oude leegwaarderatio (tot belastingjaar 2023) was 73% maar wordt vanaf belastingjaar 2023 100% (zie de tabel hierboven). De belastingplichtigen in dit voorbeeld dienen per pand € 94.500 meer als waarde in box 3 op te geven. Totaal € 189.000 meer voor de twee panden.
Tezamen met de hogere inkomstenbelasting volgens de nieuwe berekening vanaf belastingjaar 2023 - zie het artikel 'Impact heffing over box 3 vermogen vanaf belastingjaar 2023' - betalen de verhuurders aanzienlijk meer inkomstenbelasting:
| Categorie | Waarde per 1-1-2023 |
Forfaitair rendement -> | voorlopig % | bedrag |
| Bank- en spaartegoeden | € 100.000 | O.b.v. de actuele spaarrente | 0,36% | € 360 |
| Onroerende zaken (woningen) | € 700.000 | O.b.v. het meerjarig gemiddelde rendement op beleggingen in onroerende zaken, aandelen en obligaties |
6,17% | € 43.190 |
| Subtotaal | € 800.000 | |||
| Schulden | -/- € 400.000 | O.b.v. de actuele hypotheekrente | 2,46% | -/- € 10.280 |
| Correctie drempel schulden | + 3.400 | O.b.v. de actuele hypotheekrente | 2,46% | € 87 |
| Totaal box 3 vermogen | € 403.400 | Totaal | rendement | € 33.357 |
| Af: heffingsvrij vermogen | -/- € 114.000 | |||
| Grondslag sparen en beleggen | € 289.400 | |||
| Rendementspercentage | 8,27% | = rendement ad € 33.357 / totaal box 3 vermogen ad € 403.400 | ||
| Voordeel uit sparen en beleggen | € 23.930 | = rendementspercentage x grondslag sparen en beleggen | ||
| Verschuldigde belasting 32% | € 7.657 | = 32% van voordeel uit sparen en beleggen |
Op basis van de oude rekenmethode in box 3, die uitgaat van een vaste vermogensmix, in combinatie met de nieuwe leegwaarderatio (100%), zijn de uitkomsten:
Voordeel uit sparen en beleggen € 9.133
Verschuldigde belasting 32% € 2.923
Vanaf belastingjaar 2023 betalen de fiscaal partners dus € 4.734 meer inkomstenbelasting over hun box 3 vermogen. Dat is maar liefst 162% meer! Van de stijging ad € 4.734 wordt circa € 4.400 veroorzaakt door de hogere leegwaarderatio (100% i.p.v. 73%).
Meer schenk- en erfbelasting verschuldigd
Voorbeeld 2
De fiscaal partners van voorbeeld 1 zijn voornemens de verhuurde woningen aan hun zoon en hun dochter te schenken. Wegens de hogere leegwaarderatio is het bedrag van de schenking én daardoor ook de door zoon/dochter verschuldigde schenkbelasting fors hoger.
| Oude LWR 73% | Nieuwe LWR 100% | Toename | |
| Bedrag schenking | € 255.500 | € 350.000 | € 94.500 |
| Af: vrijstelling | -/- € 6.035 | -/- € 6.035 | |
| Belastbare schenking | € 249.465 | € 343.965 | € 94.500 |
| Schenkbelasting: | |||
| 10% over € 138.641 | € 13.844 | € 13.844 | |
| 20% over het meerdere | € 22.164 | € 41.064 | |
| Totaal schenkbelasting | € 36.008 | € 54.928 | € 18.900 |
In bovenstaand overzicht is te zien dat zoon en dochter bij de schenking (van de verhuurde woning) in belastingjaar 2023 elk € 18.900 (namelijk 20% over de hogere waarde van de schenking te weten € 94.500) meer schenkbelasting verschuldigd zijn dan tot belastingjaar 2023 het geval was.
Berekening wijziging belastingdruk voor uw situatie?
Op de voorlopige aanslag inkomstenbelasting 2023 gaat de Belastingdienst nog uit van de waarde op basis van de oude leegwaarderatio. Wilt u dat wij voor uw specifieke fiscale situatie de wijzigingen van de heffing over uw box 3 vermogen in kaart brengen? Neem dan contact met ons op.