Tips & adviezen
.jpg?1444896787=)
Plannen om een woning te kopen of te verkopen? Kies het juiste moment en behaal mogelijk fiscaal voordeel
Bent u op dit moment, in het najaar 2015, bezig met het aankopen of verkopen van een eigen woning dan vindt de levering hoogstwaarschijnlijk rond de jaarwisseling 2015/2016 plaats. Afhankelijk van uw financiële situatie is het fiscaal voordeliger om, indien mogelijk, de overdracht van de woning bij de notaris nog voor het einde van 2015 of juist net na 1 januari 2016 te laten plaatsvinden. En er zijn meer aandachtspunten.U gaat een eigen woning aankopen
Gaat u een eigen woning kopen en financiert u de aankoop (gedeeltelijk) met eigen geld? Dan is het mogelijk financieel nadelig om de overdracht van de woning na 1 januari 2016 te laten plaatsvinden. Het eigen geld behoort dan namelijk per 1 januari 2016 nog tot uw box 3 vermogen (saldo uit sparen en beleggen).
Advies: Voorkom belastingheffing over uw box 3 vermogen door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 28 december 2015. Let op! Het schuiven met de datum is niet altijd mogelijk omdat de verkoper een ander belang kan hebben dan de koper, zie hierna.
U gaat uw eigen woning verkopen
Is er sprake van overwaarde op uw woning, met andere woorden: houdt u geld over na de verkoop van uw woning en aflossing van uw eigenwoningschuld (zoals een hypotheek) en betaling van de verkoopkosten? Behaalt u dus een verkoopwinst? In dat geval kan het financieel nadelig zijn wanneer de akte van levering (transportakte) voor 1 januari 2016 door de notaris is gepasseerd. Als u de winst namelijk niet direct gebruikt voor aankoop van een nieuwe eigen woning behoort het geldbedrag per 1 januari 2016 tot uw box 3 vermogen en valt derhalve in de belastingheffing van box 3.
Advies: Voorkom in deze situatie belastingheffing in box 3 door de overdracht te verplaatsen naar bijvoorbeeld 5 januari 2016.
Tegenstrijdige belangen koper en verkoper
De koper en verkoper kunnen tegenstrijdige belangen hebben. Dit kan het lastig maken om met de datum van overdracht van de woning te schuiven. Onderstaand voorbeeld verduidelijkt dit.
Voorbeeld: U verkoopt uw huidige eigen woning voor € 350.000. Na aflossing van de eigenwoningschuld en betaling van de verkoopkosten, resteert een verkoopwinst van € 60.000. De aankoop van uw nieuwe woning vindt pas later plaats. Indien de overdracht van uw eigen woning op 28 december 2015 is, maakt de verkoopwinst van € 60.000 per 1 januari 2016 onderdeel uit van uw box 3 vermogen . Als de akte van levering op 5 januari 2016 door de notaris wordt gepasseerd, blijft de verkoopwinst buiten de heffing van box 3. Als verkoper gaat uw voorkeur dan ook uit naar overdracht op 5 januari 2016. Voor de koper geldt het tegengestelde als hij de aankoop financiert met een deel eigen geld, bijvoorbeeld € 80.000. De koper heeft belang bij een overdracht voor 1 januari 2016 omdat hij zo box 3 heffing over € 80.000 per 1 januari 2016 voorkomt.
Wat is eigenlijk een eigen woning?
Een eigen woning is:
- een (gedeelte van een) gebouw
- een woning waarvan u of uw fiscale partner het recht heeft van erfpacht voor de grond of het recht van opstal
- een woning op basis van een lidmaatschap van een coöperatieve flatvereniging
- een woning waarvan u of uw fiscale partner het vruchtgebruik, recht van bewoning of recht van gebruik heeft geërfd. U moet hier dan wel zelf in wonen, en zelf de kosten en lasten ervan betalen
- een woonboot met een vaste ligplaats
- en woonwagen met een vaste standplaats
Uw woning geldt fiscaal als eigen woning als u voldoet aan deze twee voorwaarden:
- U, uw fiscale partner, of u beiden bent eigenaar van de woning.
- De woning is uw hoofdverblijf. Een vakantiewoning of een verhuurd pand is geen eigen woning.
De eigen woning moet (economisch) eigendom zijn en met betrekking tot die woning:
- geniet u of uw fiscaal partner de voordelen; en
- drukken de kosten en lasten op u of uw fiscaal partner; en
- gaat de waardeverandering u of uw fiscaal partner grotendeels aan.
Overige aandachtspunten
• Bijleenregeling
Als u uw eigen woning verkoopt en binnen 3 jaar een andere woning koopt, kunt u te maken krijgen met de bijleenregeling. Daardoor mag u mogelijk niet alle (hypotheek)rente aftrekken als u een nieuwe woning koopt. De bijleenregeling is van toepassing als u uw huis verkoopt, en u geld overhoudt nadat u de eigenwoningschuld, zoals een hypotheek, hebt afgelost (er is sprake van overwaarde) en binnen 3 jaar een andere woning koopt. Lees meer over de bijleenregeling in het vervolgartikel dat wij in november op onze website plaatsen.
• Tijdelijk 2 woningen
Heeft u tijdelijk 2 woningen? Bijvoorbeeld omdat uw vorige woning nog te koop staat? In een aantal situaties mag u dan ook de rente en kosten aftrekken voor de andere woning. Welke situaties dit zijn, leest u in ons vervolgartikel ‘Tijdelijk 2 woningen. Rente eigenwoningschuld aftrekbaar?’ (publicatie: begin december).
• Restschuld na verkoop
Verkoopt u uw huis met verlies? En houdt u daarbij een restschuld over? Dan mag u daarvoor gedurende maximaal 15 jaar de rente aftrekken.
• Energielabel
Huiseigenaren zijn verplicht bij verkoop of verhuur van de woning een (definitief) energielabel aan de koper of huurder te geven. Een energielabel laat zien hoe energiezuinig uw woning is. Iedereen heeft een voorlopig energielabel voor zijn of haar woning gekregen. Dit label moet definitief zijn bij de verkoop of verhuur van de woning. Anders krijgt u mogelijk een forse boete.
Advies nodig?
Gaat er iets in uw woonsituatie veranderen en krijgt u graag inzicht in de fiscale gevolgen? Neem dan contact met ons op. Wij analyseren uw privésituatie en op basis hiervan beoordelen wij of u optimaal gebruikmaakt van de fiscale faciliteiten en geven u waar mogelijk belastingadvies.